Es posible a lo largo de la vida del Préstamo Hipotecario modificar las condiciones del contrato mediante dos tipos de modificación: la Novación y la Subrogación.

Es interesante conocer estas dos fórmulas porque, desde un punto de vista práctico, podemos vernos muy beneficiados por ellas, ya que permiten al prestatario obtener rebajas a veces sustanciosas en las cuotas a pagar o en otras condiciones accesorias.

Estas modificaciones llevan gastos que han de ser tenidos en cuenta a la hora de calcular el beneficio que obtendremos por la modificación, no vaya a ser que a la larga el margen de beneficio obtenido sea superado por esos gastos.

¿Qué es la Novación de una Hipoteca?

Con la Novación Hipotecaria el cliente puede negociar cambios o modificaciones con la Entidad Financiera, sólo en el tipo de interés o en el tipo de interés y en el plazo, sin necesidad de tener que trasladar el contrato de Préstamo Hipotecario a otra Entidad Financiera distinta, o teniendo que cancelar la operación de hipoteca y constituyendo otra nueva, con los gastos que esto trae consigo.

La Novación Hipotecaria suele producirse en caso de rebajas del interés legal del dinero, que ha de permitir rebajas en el tipo de interés aplicado al Préstamo.

¿Qué es la Subrogación de una Hipoteca?

Según establece el art. 1.211 CC, "el deudor (el prestatario) podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor (la Entidad Financiera), cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada".

La Subrogación se regula por la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, de Subrogación Hipotecaria.

Con esta figura jurídica una Entidad Financiera distinta a la que posee el contrato de Préstamo Hipotecario se subroga en los derechos de ese Préstamo Hipotecario. El prestatario previamente se ha puesto en contacto con esa Entidad Financiera para mejorar las condiciones de su Préstamo.

La Entidad Financiera que quiere subrogarse realiza una oferta vinculante con sus condiciones.

La primera Entidad Financiera en 15 días naturales puede ejercer el derecho a enervarse (rechazar la petición de Subrogación de la otra Entidad) igualando la oferta, y formalizar con el cliente la Novación modificativa del contrato.

La Subrogación se realiza mediante escritura pública, está exenta fiscalmente del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Posee una bonificación en el coste de los honorarios registrales y notariales. Como máximo la entidad acreedora percibirá el 1% de comisión por amortización anticipada aplicado al capital pendiente de amortizar, si se contrató a tipo variable y un máximo del 4% si se hizo a tipo fijo.