• Importe del préstamo hipotecario
• Cuota
• Amortización
• Intereses del préstamo
• Plazo de amortización
• Seguros que normalmente acompañan al préstamo hipotecario

El Importe del Préstamo Hipotecario es la suma de dinero que nos presta la Entidad Financiera, cuyo importe dependerá cuantitativamente del nivel de rentas que se tenga y del valor del bien hipotecado.

Para determinar cuál es la suma de dinero objeto del Préstamo, la Entidad Financiera realiza un análisis de las rentas de las personas que solicitan el Préstamo.

Normalmente la Entidad Financiera permite al solicitante del Préstamo endeudarse hasta 35% de sus rentas.

Tras esto, la Entidad Financiera realizará el análisis del valor de la vivienda que se pretende adquirir, mediante una tasación, y procederá, en su caso, a otorgar el préstamo hipotecario por un importe que suele estar entre el 80% y 100% del valor tasado.

La Ley del Mercado Hipotecario, de 25 de marzo de 1981, y el Reglamento que la desarrolla, de 17 de marzo de 1982, establece que el importe del préstamo con garantía hipotecaria no puede superar el 80% del valor de tasación.

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La cuota es la cantidad a pagar que se ha pactado en el Préstamo con una periodicidad determinada (mensual, trimestral, etc.). Se compone de los intereses devengados en el citado periodo y de la cantidad de capital prestado que se devuelve (amortización).

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La Amortización es el importe de dinero que ha de pagar el solicitante del Préstamo a la Entidad Financiera.

La amortización se compone de los intereses devengados en un periodo determinado y de la cantidad de capital prestado.

El sistema de amortización de préstamo más utilizado en España es el sistema francés, los intereses que se cobran en las cuotas se calculan sobre el capital pendiente de amortizar (el importe total prestado en la primera cuota y el que queda después de restar la amortización de capital en las siguientes), por lo que, al principio, queda poco importe para amortizar capital, pero a medida que se van pagando cuotas la parte de las mismas que corresponde a capital amortizado aumenta, disminuyendo los intereses (al bajar progresivamente también el capital pendiente de amortizar).

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Tipo de interés

En el contrato de Préstamo Hipotecario ha de constar el tipo de interés, sus características (fecha de devengo y periodos de liquidación) y condiciones (fijo, variable, referenciado).

El tipo de interés es el precio del dinero, es decir, lo que nos cuesta el dinero recibido en préstamo. En todo caso, en el contrato de Préstamo se ha de indicar la fórmula para el cálculo de los intereses.

El tipo de interés que cobra la Entidad Financiera tiene una correlación con el precio del dinero en los mercados. En efecto, en la medida que el precio del dinero es alto, a la Entidad Financiera le resulta más caro obtener el dinero que luego nos presta.

Por el contrario, si el precio del dinero es bajo podremos obtener un mejor tipo de interés.

Interés fijo

Si el tipo de interés es fijo, se ha de expresar en el contrato el tanto por ciento nominal anual, con lo que a lo largo de la vida del préstamo podemos calcular toda la liquidación de intereses, el cuadro de amortizaciones, y sabremos lo que nos va a costar en su totalidad.

Interés variable

Ahora bien, si el tipo de interés es variable tendremos que esperar a que se produzca la liquidación de intereses y se fije la nueva variación del tipo. El tipo de interés variable depende de el momento en el que se produce la variación, el tipo de referencia al que esté asociado y el margen o spread que se le suma o resta al este último.

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Tipos de referencia

Los tipos de interés variables se determinan mediante unos índices generales o tipos de referencia. Los tipos de referencia más comunes se obtienen aplicando la media de los tipos de interés del mercado interbancario que se trate. Son publicados por el Banco de España y el Banco Central Europeo:

• EURIBOR : European Inter-bank Offered Rate. Es calculado por la media aritmética simple del tipo de interés diario por operaciones de depósito en Euros en el plazo de un año, publicado por la Federación Bancaria Europea.

   

• MIBOR : Madrid Inter-bank Offered Rate. Es calculado a partir de la media aritmética simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado interbancario.

   

• CECA : Tipo de referencia de Confederación Española de Cajas de Ahorros, calculado por el tipo medio a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamos personales de 1 año a menos de 3 años, y de los préstamos con garantía Hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo a partir de 3 años.

   

• ÍNDICE DE REFERENCIA DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS DE LOS BANCOS : Se calcula igual que el anterior pero en referencia a los préstamos de los Bancos

   

• ÍNDICE DE DEUDA PÚBLICA : Se obtiene calculando por la media móvil semestral de los rendimientos internos diarios de los valores emitidos por el Estado negociados en operaciones simples al contado entre titulares de cuentas con vencimiento residual entre dos y seis años.

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El Plazo de Amortización es el tiempo pactado en el contrato durante el cual se va a ir reembolsando a la Entidad Financiera el dinero prestado (capital) más los intereses. A mayor plazo en el tiempo, mayor será el importe de los intereses a pagar. El plazo suele normalmente estar entre 20 y 30 años.

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En la medida que la Hipoteca es una garantía con que cuenta la Entidad Financiera para asegurarse el cobro de la suma de dinero prestada, es conveniente asegurar el bien hipotecado.

En todo Préstamo Hipotecario suele haber uno o varios Seguros que garantizan el bien hipotecado y, en su caso, incluso el pago de la deuda.

Los Seguros que normalmente se asignan a los Préstamos Hipotecarios son tanto obligatorios como voluntarios.

Seguros Obligatorios (obligación de contratación establecida por la Ley)

• SEGURO DE INCENDIOS. La Entidad Financiera, en cumplimiento de la Ley Hipotecaria, tiene la obligación de verificar que el bien tenga un seguro Básico de incendios, ya que la citada Ley obliga a la contratación y mantenimiento hasta el vencimiento del préstamo del seguro, el cual tan solo cubre el valor de reconstrucción de la vivienda (no se asegura la parte proporcional que corresponde a la vivienda del valor del suelo, ya que este nunca se destruye, niel contenido.

Seguros Voluntarios (contratación establecida por las partes).

• SEGURO DE AMORTIZACION, que nombra Beneficiario (ver posteriormente los sujetos del Seguro), a la Entidad Financiera para que en el caso de fallecimiento del titular del préstamo, se extinga la deuda pendiente de amortizar hasta la fecha del fallecimiento. Lo que se pretende es que los herederos no tengan que hacer frente a la deuda del fallecido.

   

• SEGURO MULTIRRIESGO-HOGAR, con el que se pretende cubrir el riesgo de daños sobre el continente y contenido de la vivienda hipotecada. Este Seguro es muy conveniente para toda vivienda, independientemente de que se haya contratado un Préstamo Hipotecario.